LE SITE DU 270, RUE DE LOUVAIN OUEST EST SITUÉ EN PLEIN CŒUR DU SECTEUR CHABANEL DU DISTRICT CENTRAL, ARRONDISSEMENT AHUNTSIC-CARTIERVILLE
De nombreux terrains requièrent un changement de zonage, laissant aux propriétaires trois options :
• vendre à prix réduit pour compenser le risque du promoteur ;
• signer une promesse d’achat conditionnelle, cédant le contrôle du processus de changement de zonage à l’acheteur et créant un risque d’exécution de la transaction pour le vendeur ; ou
• investir en valorisation foncière avant la mise en marché.
Théoriquement, la troisième option est la plus avantageuse. Toutefois, elle reste souvent inaccessible aux propriétaires non promoteurs, qui doivent s’en remettre à des consultants ou des intermédiaires. Un déséquilibre persiste entre leurs capacités et celles des promoteurs, ralentissant le développement urbain, économique et social.
Un projet de valorisation foncière vise à optimiser l’usage d’un terrain grâce à une modification réglementaire. Ce processus offre aux propriétaires-vendeurs un meilleur contrôle, leur évitant de jouer un rôle passif face à un acheteur tiers.
Comme tout projet, il inclut un budget, un échéancier, une gestion des risques et un suivi rigoureux. Sa pertinence repose sur une plusvalue foncière supérieure aux coûts engagés. Certains terrains sont plus propices à cette démarche, notamment ceux présentant :
• une localisation favorable à la densification;
• une grande superficie ayant un impact significatif sur le tissu urbain et la communauté;
• une configuration ou une utilisation obsolète.
Deux éléments majeurs conditionnent le succès d’une valorisation foncière :
1. Le choix des consultants : Leur crédibilité facilite la validation des rapports par l’acheteur et accélère sa vérification diligente.
2. L’engagement précoce auprès des acheteurs potentiels : Valider en amont leurs attentes assure que le zonage obtenu répond à leurs besoins et maximise la valeur créée.
Un projet de valorisation suit quatre étapes clés, dont la durée varie selon la ville et le site :
1. Démarrage : Rencontres entre propriétaire, municipalité et consultants pour définir les paramètres.
2. Avis préliminaire : Présentation d’un premier concept à la ville pour recueillir ses rétroactions.
3. Scénario optimal : Analyses techniques pour déterminer le meilleur usage et préparer la demande de modification.
4. Dépôt de la demande : Engagement du processus municipal formel.
Le 270, rue de Louvain Ouest illustre le potentiel de la valorisation foncière comme moteur du développement urbain. Situé au cœur du District Central, il est entouré de plusieurs aires TOD desservies par le métro, les trains EXO et le REM. Son terrain de 220 000 pi² accueille un complexe industriel de première génération, aujourd’hui vacant. Autour, Chabanel totalise 25 millions de pieds carrés de superficies commerciales, mais le marché résidentiel y est encore naissant – hormis la Fabrique 125, conversion du plus petit des bâtiments commerciaux à grand gabarit de la rue Chabanel en 2013 (rue Chabanel, Groupe Dayan, 180 logements en copropriété), l’unique projet résidentiel est la première phase du projet Anima Condos, actuellement en prélocation (rue Meilleur, SBI Development, 220 logements locatifs).
Après cinq ans de travail, le Plan particulier d’urbanisme (PPU) du District Central, adopté en août 2024, autorise désormais un développement résidentiel mixte sur le site, ouvrant la voie à la revitalisation du quartier. Dans ce contexte, le propriétaire du 270, rue de Louvain Ouest a choisi d’investir avec Landerz dans une valorisation foncière, plutôt que d’accepter des offres d’achat à rabais ou conditionnelles.
LES PROPRIÉTAIRES ET LA SDC DISTRICT CENTRAL COLLABORENT AVEC PLUSIEURS ARTISTES POUR EMBELLIR LE DISTRICT CENTRAL DISTRICT CENTRAL
« Le projet de valorisation foncière s’inscrit pleinement dans les objectifs du PPU en misant sur le verdissement et une échelle humaine. Il privilégie également des espaces publics animés et des commerces de proximité », explique Alexandre Watson, chef de la valorisation foncière chez Landerz. « Il façonnera un cadre de vie attrayant, ancré dans l’histoire du quartier par l’intégration d’éléments de son architecture industrielle, tout en améliorant le confort urbain face aux canicules estivales et aux hivers rigoureux, amplifiés par les îlots de chaleur et les bâtiments de grand gabarit qui caractérisent Chabanel aujourd’hui. »
L’intégration du projet dans son environnement repose sur une démarche participative. « Une consultation publique, menée par l’Atelier Urbain – une firme spécialisée en aménagement, urbanisme, design urbain et participation citoyenne – permettra d’ancrer le projet dans la réalité du quartier et de répondre aux aspirations de ses résidents », souligne Alexandre Watson. « Nous préparons deux activités de participation citoyenne. La première, déjà annoncée, offrira aux résidents et aux parties prenantes l’occasion de contribuer à la conception de ce premier grand projet transformateur, porteur d’une identité forte et d’un rôle rassembleur pour Chabanel. »
Landerz a réuni une équipe impliquée au quotidien dans la vie de Chabanel, incluant HUMÀ design + architecture et la SDC District Central. « Cette immersion nous permet de mieux comprendre les dynamiques locales et les aspirations des parties prenantes »,précise Alexandre Watson. « Nous sommes certains que l’aménagement et la programmation du projet refléteront une identité propre à Chabanel, en phase avec son évolution et son potentiel. »
Dans un marché marqué par les incertitudes économiques et une évolution des règles urbaines, la valorisation foncière réduit les risques transactionnels, optimise le potentiel des terrains et accélère le développement urbain et socioéconomique. En alignant les attentes des acheteurs, des vendeurs et des municipalités, elle devient un levier stratégique pour concrétiser les projets et maintenir la dynamique du marché. Dans un contexte macroéconomique incertain et en grande mouvance, les propriétaires-vendeurs y trouveront une solution innovante et en plein essor afin de sécuriser leurs transactions et maximiser leurs actifs.
Alexandre Watson ajoute : « La valorisation foncière est une activité encore plus positive lorsqu’on intervient dans des municipalités à la gouvernance stricte. Pour réussir un projet de valorisation foncière à Montréal, il faut se retrousser les manches et proposer des projets sensibles à leur contexte qui intègrent des bénéfices communautaires significatifs. C’est gratifiant de faire partie de tels processus de développement urbain. »
Anthony Arquin est avocat associé chez Davies et coordonnateur du groupe de pratique Immobilier commercial du bureau de Montréal. Il possède une solide expérience des complexes à usage multiple ainsi que des copropriétés et coentreprises commerciales. Il a été reconnu comme l’avocat immobilier de l’année 2024 à Montréal par le prestigieux guide Best Lawyers in Canada.