Acheter ou vendre un terrain au Québec : marché, données et stratégies

Le marché foncier québécois se rééquilibre. Les acheteurs solides reprennent du pouvoir de négociation, pendant que la démographie, les taux et les coûts de construction redessinent la demande. C'est l'analyse que Landerz a présentée le 21 octobre 2026, lors d'un atelier organisé avec Réseau Terrains et animé par Simon G. Boyer, fondateur de Landerz. Voici les points clés à retenir. La vidéo complète présente tous les graphiques et une démonstration de la plateforme Landerz.

Le marché foncier au Québec en 2026

Sur les 12 derniers mois, le volume de transactions de terrains au Québec atteint 4,4 G$, en hausse de 13 %. Landerz s'attend toutefois à un recul au cours des quatre prochains trimestres. Quatre tendances se dégagent.

Le résidentiel recule dans la région de Montréal. Dans la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM), le volume de terrains résidentiels passe de 948 M$ à 651 M$ en un an (-31 %). Sa part du marché québécois glisse de 60 % à 52 %. Hors CMM, seule l'Estrie progresse (+13 %).

Le prix par porte recule sur l'île et à Laval. Le prix médian y a baissé d'environ 5 à 10 % en un an, tandis que la Rive-Nord rattrape Laval. Pour un terrain de moyenne ou haute densité, Landerz s'attend aux fourchettes suivantes :

• quartiers centraux de Montréal : 40 000 à 55 000 $ par porte;
• reste de l'île : 35 000 à 50 000 $ par porte;
• Laval : 30 000 à 45 000 $ par porte;
• Rive-Sud : 28 000 à 45 000 $ par porte;
• Rive-Nord : 25 000 à 40 000 $ par porte.

Les terrains destinés au bois-brique, eux, tiennent très bien.

L'industriel digère le choc tarifaire. Le volume atteint 386 M$ sur 12 mois (+27 %), avec moins de transactions, mais plus grosses. Les bâtiments multilocataires pour PME (small bay) ont la cote. Landerz situe le terrain industriel entre 25 et 50 $/pi² dans l'Ouest-de-l'Île, 20 et 40 $/pi² à Laval, 16 et 30 $/pi² sur la Rive-Sud, et 13 et 25 $/pi² sur la Rive-Nord.

Le rapport de force favorise les acheteurs. Le prix offert a baissé, mais le prix demandé, pas encore. Un bon terrain attire aujourd'hui deux à quatre offres. Il y a quatre ans, l'acheteur prenait souvent tout le risque de développement. Ce n'est plus le cas.

Ce qui part vite : les immeubles locatifs existants bien opérés. Ce que les acheteurs recherchent : les terrains pour maisons de ville en couronne, la basse densité et les résidences pour aînés. Ce qu'ils ne veulent plus : le terrain pour la haute densité en béton.

Les forces qui façonneront la demande

La démographie. Selon le scénario de référence de l'Institut de la statistique du Québec, la population du Québec reculerait de 0,5 % entre 2025 et 2030, et celle de l'île de Montréal de 7,7 %. La région de Québec (+3,4 %) et Laurentides-Lanaudière (+3,3 %) progresseraient. Les politiques d'immigration feront toute la différence. Selon les scénarios analysés par Landerz, la population du Québec varierait ainsi entre 2025 et 2030 :

• -208 000 personnes (-2,3 %) selon les engagements du Parti Québécois, qui forme un gouvernement minoritaire depuis le 5 octobre 2026 : 35 000 immigrants permanents par année et 250 000 résidents non permanents en 2030;
• -43 000 personnes (-0,5 %) selon le scénario de référence de l'ISQ;
• +233 000 personnes (+2,6 %) si les cibles fédérales s'appliquaient au Québec, selon une inférence de Landerz.

Des ménages plus âgés. Le Québec comptera 127 000 ménages de plus d'ici 2040, mais la hausse viendra entièrement des 75 ans et plus (+276 000), selon l'ISQ. Pour Landerz, le client cible de 2030 ne cherche pas un 4½ près d'une école : il cherche un ascenseur.

Les taux et le capital. Le rendement des obligations du Canada à 5 ans devrait rester au-dessus de 3 % : 3,54 % au 9 octobre 2026, et 3,15 à 3,35 % selon la projection de la Banque Nationale. Le capital de risque reste difficile à attirer : le S&P 500 a rapporté 21,5 % par année depuis octobre 2022.

Les taux de capitalisation. À Montréal, le taux de capitalisation moyen du multilogement est de 4,38 %, à peine 50 points de base au-dessus du rendement des obligations de 10 ans. Cet écart était de 366 points de base fin 2016. Landerz recommande donc de ne pas modéliser un taux de capitalisation de sortie sous 4,5 %.

L'offre et les coûts. Les mises en chantier devraient baisser et l'inoccupation remonter : de 2,9 % à Montréal en octobre 2025, la SCHL la projette vers 4,8 % à Montréal et 4,1 % à Québec. Les coûts de construction résidentielle ont bondi de 8,4 % en un an à Montréal, contre 2,3 % au Canada, sous l'effet des tarifs, de la rareté de main-d'œuvre et des conventions collectives. Les délais de permis, eux, ne baissent pas encore.

Acheter un terrain : acquérir intelligemment

Pour Landerz, le constat est clair : le temps de l'improvisation est terminé. Les promoteurs qui réussissent connaissent leur clientèle et livrent un produit ciblé. Le projet Aera, à Chambly, a par exemple été loué à 100 % avant sa livraison, avec une liste d'attente, à un loyer moyen d'environ 3 $/pi², contre environ 2,20 $/pi² pour les autres projets du secteur.

Trois conseils pour les acheteurs :

1. Viser l'abordabilité. Quand l'inoccupation remonte, c'est l'unité abordable qui se loue. Landerz propose trois leviers : une taille d'unité déjà au plancher, des coûts maîtrisés (bois-brique, plans répétitifs, terrain payé à sa valeur résiduelle) et un produit conçu pour la demande qui croît (ascenseur, accessibilité, vraies chambres).
2. Ne pas porter seul le risque. Trois structures gagnent en popularité : le covered land (un immeuble qui génère des revenus en attendant son redéveloppement), le partenariat avec le vendeur (solde de prix différé ou terrain apporté en équité) et la promesse d'achat conditionnelle à l'émission du permis de construction.
3. Prévoir une détention plus longue. Les 12 prochains mois seront instables. Structurez l'achat pour pouvoir détenir le terrain plus longtemps.

Vendre un terrain : maximiser sa valeur de sortie

Une vente de terrain est une relation entre le prix et le risque. Un terrain qui exige trois ou quatre ans de démarches incertaines se vend mal, ou à rabais important. Les démarches qui créent de la valeur :

• obtenir la modification réglementaire (changement de zonage, PPCMOI ou Loi 31);
• réaliser les études pertinentes : environnementales, biologiques et géotechniques;
• négocier en amont les ententes avec la ville et les ministères (cession de terrain, infrastructures, accès routier, milieux humides), qui prennent souvent 18 mois.

L'erreur à éviter : obtenir le PIIA ou réaliser des plans complets. Ces frais ne seront pas récupérés, et un projet trop précis réduit le nombre d'acheteurs possibles.

Pour la mise en marché, Landerz recommande trois gestes : préparer une fiche claire qui répond aux questions des acheteurs, cibler ceux qui sont capables de conclure et maximiser la diffusion auprès d'un réseau qualifié.

Analyser un terrain avec les données de Landerz

Selon Landerz, environ 70 % des transactions de terrains au Québec se font hors marché. Pour repérer ces occasions, la plateforme app.landerz.ca regroupe, gratuitement pour l'essentiel :

• le cadastre et le zonage en temps réel à Montréal, Laval, Longueuil, Sherbrooke, Québec et Gatineau, avec de nouvelles villes toutes les deux semaines;
• les transactions du registre foncier, mises à jour chaque jour;
• les contraintes du territoire : zone agricole, zones inondables, milieux humides, espèces menacées, aires TOD et PPU;
• les décisions des conseils municipaux près d'un site;
• des alertes par courriel ou SMS sur les nouvelles occasions;
• un outil de chasse qui filtre le cadastre selon vos critères d'acquisition;
• un assistant IA qui analyse en un clic la réglementation municipale d'un lot, offert à Longueuil pour l'instant.

Questions fréquentes

Comment se porte le marché foncier au Québec en 2026?

Sur les 12 derniers mois, le volume de transactions de terrains au Québec atteint 4,4 G$ (+13 %), mais le volume de terrains résidentiels recule de 31 % dans la CMM. Landerz prévoit un recul au cours des quatre prochains trimestres et un marché plus favorable aux acheteurs solides financièrement.

Combien vaut un terrain résidentiel à Montréal?

Pour un terrain de moyenne ou haute densité, Landerz s'attend à 40 000 à 55 000 $ par porte dans les quartiers centraux de Montréal et à 35 000 à 50 000 $ dans le reste de l'île. Le prix médian y a reculé d'environ 5 à 10 % en un an.

Est-ce un bon moment pour acheter un terrain au Québec?

Oui, pour un acheteur qui cible un créneau précis et structure son risque. Les acheteurs solides ont plus de pouvoir de négociation qu'il y a quatre ans, mais doivent prévoir une détention plus longue.

Comment maximiser le prix de vente de son terrain?

En réduisant les risques avant la mise en marché : obtenir la modification réglementaire, réaliser les études pertinentes et négocier en amont les ententes avec la ville. Une fiche claire et des acheteurs bien ciblés complètent la stratégie.

Pour aller plus loin

Explorez gratuitement les données foncières du Québec sur app.landerz.ca. Pour un projet d'acquisition, de vente ou de valorisation, l'équipe de Landerz peut vous accompagner.