Optimiser la valeur d'un terrain repose souvent sur l'acquisition de droits de développement adéquats. Un terrain avec un projet de développement approuvé se négocie bien plus avantageusement qu'un terrain dont le potentiel demeure incertain.
Chez Landerz, nous qualifions cette expertise de valorisation foncière, englobant l'ensemble des actions visant à confirmer et accroître la valeur d'un terrain en vue d'un développement immobilier.
Augmentation de valeur: de quel ordre de grandeur parle-t-on ?
Plusieurs terrains ont le potentiel de voir leur valeur augmenter de 50 à 200 % à la suite d'un projet de valorisation foncière.
Ces projets, qui peuvent s'étendre sur plusieurs mois, voire plusieurs années, engendrent inévitablement des coûts et des risques. Il est donc essentiel d'évaluer chaque cas de manière unique, en considérant le potentiel de création de valeur. Dans certains cas, un projet de valorisation foncière fait toute la différence en rendant possible la transaction d’un terrain.
Quels terrains sont propices à la valorisation foncière?
Photo: Gabriel Picard (Wikipedia)
Les terrains propices à la valorisation foncière présentent des caractéristiques spécifiques. Une opportunité intéressante se présente généralement lorsqu’une ou plusieurs des conditions suivantes sont réunies:
Terrains aux formats désuets
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Ne répondent plus aux besoins de leurs utilisateurs actuels
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Offrent une opportunité de démontrer la nécessité de changer la vocation du site
Terrains situés près du transport en commun
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Se trouvent à proximité d'une station de train ou de métro existante ou en construction
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Bénéficient d'un urbanisme régional ou municipal permettant une densité accrue
Terrains de grandes propriétés commerciales
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Sont classés B ou C avec d'importantes aires de stationnement
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Possèdent des baux avec des clauses de développement ou d'autres moyens de les réaménager
Friches
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Présentent des superficies importantes
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Ont des infrastructures en place telles que rues, égouts et électricité, ou offrent la possibilité de les construire
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Ne sont pas affectées par un passif environnemental significatif
Quelles sont les approches de valorisation?
Photo: Saskia2586 (Wikipedia)
La valorisation foncière peut viser divers objectifs, tels que l’élimination ou la réduction de contraintes nuisant à la faisabilité d’un développement, la définition d’une vision productive d’aménagement et d’architecture, le franchissement des étapes d’approbation d’un projet, l’accroissement de la densité de construction, le devancement de la date de clôture, etc.
Les grandes approches de valorisation foncière sont variées, chaque projet étant unique et présentant des défis spécifiques. Cependant, on peut identifier au moins cinq approches clés.
1. Documenter en vue d'un éventuel développement
Il est essentiel de documenter tous les aspects qui importent au promoteur et à la juridiction en vue d'un éventuel développement, couvrant des expertises telles que les sols, l'écologie, l'intérêt patrimonial, la circulation, les bruits, la qualité de l’air, les vibrations, la capacité des infrastructures à desservir le site, la conception d'infrastructures sur le site, l'étude de marché et l'estimation des coûts. Sur le volet foncier, cela implique la préparation d'un certificat de localisation ainsi que la négociation d'accords avec les voisins, entre autres.
2. Obtenir une Indication du potentiel de mise en valeur
Une indication officielle du potentiel de mise en valeur prend souvent la forme d’un avis préliminaire normatif. Ce dernier est émis par le service d'urbanisme, évaluant la conformité d'un scénario de développement aux normes en vigueur.
3. Confirmer le potentiel de mise en valeur
Lorsque le terrain est assujetti à un règlement PIIA (c’est le règlement qui régit les aspects qualitatifs d’un projet, aspects tels que l’architecture et l’intégration urbaine) la confirmation du potentiel consiste en l'approbation du projet, décidée par le conseil municipal et suite à une recommandation du Comité Consultatif d'Urbanisme (CCU). Lorsqu’une démolition est proposée et que le terrain est assujetti à un règlement sur les démolitions, le Comité de Démolition est aussi interpellé.
4. Accroître le potentiel de mise en valeur
Afin d'accroître le potentiel de mise en valeur, il est envisageable de viser la modification des droits du terrain au zonage. Cette démarche nécessite l'adoption par le Conseil Municipal d'une modification réglementaire visant à permettre la réalisation du projet, par le biais de procédures telles qu’un Projet particulier (PPCMOI), un Plan d’aménagement d’ensemble (PAE) ou une ou plusieurs dérogations.
Dans le cadre du pré-développement, il est également crucial de détailler le projet d'infrastructures, de parvenir à des accords de développement, et de procéder à l'assemblage cadastral, entre autres démarches.
5. Concevoir et planifier le développement foncier
Pour les terrains de plus grandes dimensions, il y a d’abord lieu de travailler le développement foncier. Le développement foncier, ce sont les gestes visant à viabiliser un terrain, c.à.d. le rendre prêt à accueillir un ou plusieurs projets de construction.
Le développement foncier implique généralement la conception et l’approbation d’un plan d’ensemble, la mise en place d’un cadre réglementaire et d’un accord de développement avec la municipalité, la construction d’infrastructures sur le site, le terrassement, le lotissement, la remédiation environnementale, etc. Concevoir et planifier le développement foncier permet de connaître les valeurs et les coûts propres à un projet d’envergure.
Qui pourrait souhaiter accroître la valeur d'un terrain?
L'initiative visant à accroître la valeur d'un terrain peut être souhaitée par divers acteurs, notamment les propriétaires-vendeurs, les investisseurs et les promoteurs immobiliers.
Pour les propriétaires-vendeurs qu'ils aient ou non de l'expérience dans le domaine immobilier:
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L'évaluation de la position favorable du terrain pour une vente est cruciale.
Pour les investisseurs à la recherche de support en pré-développement:
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L'identification des enjeux et des risques liés au pré-développement du terrain ciblé est essentielle.
Pour les promoteurs immobiliers qui doivent repenser un projet en cours:
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L'évaluation des obstacles menaçant la faisabilité du projet en pré-développement est nécessaire.
Dans toute transaction foncière, la rencontre entre les aspirations d'une partie vendeuse et celles d'une partie acquéreuse est primordiale. La valorisation foncière facilite cette rencontre et accroît ainsi la valeur d’un terrain, bénéficiant tant au propriétaire-vendeur qu'à l’acquéreur.
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